Платить налоги не любит никто. Владельцы жилья, сдающие его в аренду — не исключение. И сколько бы ни грозило правительство «добиться», «строго контролировать» и «ужесточить», собственники домов, квартир, дач и гаражей не проявляют заметного желания делиться доходами от аренды, игнорируя и угрозу штрафов, выраженных числами с множеством нулей (максимально — до 500 000 рублей), и даже перспективу оказаться за решёткой на три года (ст. 198 УК РФ). Почему?
Старый добрый подоходный….
Специального налога на доходы от аренды жилья и другой недвижимости в Российской Федерации не существует. Речь идёт о всем известном и знакомом НДФЛ — налоге на доходы физических лиц, которым по ставке 13% облагаются в нашей стране и зарплаты, и гонорары, и многие другие виды заработка, кроме пенсий. Его иногда по старинке называют «подоходный налог», как во времена СССР. Никаких послаблений и льгот для арендодателей Налоговый кодекс не предусматривает, здесь действуют общие правила вычетов из НДФЛ, например, на детей.
Сколько российских арендодателей игнорируют свой конституционный долг и не платят налог с доходов от аренды точно неизвестно, по оценкам экспертов — очень много. Ещё в 2013 году мэр Москвы сообщал о 130 тысячах выявленных нелегально сдаваемых в столице квартир, вряд ли на сегодня их количество серьёзно уменьшилось. Эксперты, к примеру, руководитель отдела аренды «Агентства развития и исследований недвижимости» Татьяна Балабошенко, считают, что относительно благополучно обстоят дела с уплатой налогов только при сдаче недвижимости в аренду юридическим лицам и в секторе высокобюджетного жилья, где факт аренды трудно скрыть. Подавляющее же большинство сделок по аренде жилья проходит нелегально, налоги, понятно, по таким сделкам не платятся. По данным агентства недвижимости Spencer Estate, добросовестными налогоплательщиками можно считать не более 20% арендодателей жилья.
Сложно, но можно…
Чем объясняется такое тотальное неуважение к закону со стороны арендодателей? Пресловутым правовым нигилизмом нашего населения? Элементарной жадностью? И первое, и второе, как говорится, «имеют место быть». Но эксперты склонны считать главной причиной боязнь самой бюрократической процедуры оформления аренды и уплаты налогов.
Эти процедуры действительно требуют времени, но их сложность в массовом сознании сильно преувеличена. Договор аренды не обязательно заверять нотариально, типовую форму договора можно найти в интернете. Налоговую декларацию следует представлять всего один раз в год, сотрудники налоговой инспекции обязаны консультировать налогоплательщиков при её составлении. В том же интернете можно найти и налоговый калькулятор, помогающий рассчитать сумму налога.
Кроме того, существует ряд приёмов, позволяющих, совершенно легально, существенно уменьшить сумму уплачиваемого налога. Можно оформить индивидуальную предпринимательскую деятельность (ИП) с упрощённой системой налогообложения, в этом случае придётся уплачивать не 13%, а лишь 6% от суммы полученного дохода. Такой вариант удобен, когда в аренду сдаётся несколько домов или квартир. Или оформить, в дополнение к ИП, ещё и патент — в каждом регионе или населённом пункте его стоимость рассчитывается индивидуально, но в целом стоимость патента ниже, чем ставка налога на НДФЛ. Налоговую декларацию можно отправить в инспекцию по почте.
… и нужно
В последние годы с неплательщиками налогов борются не только с помощью статей УК И АПК. Силовики могут запретить должнику выезд за границу, арестовать его банковский счёт. И встаёт вопрос: а стоит ли экономия на налогах всех этих рисков? Добавьте к ним жизнь под постоянным страхом визита участкового, доноса со стороны бдительных соседей (эксперты утверждают, что именно по их сигналам чаще всего возбуждаются дела о неуплате налогов с арендной платы). Но главный риск — сама аренда, «серая», т. е. не оформленная должным образом. Арендатор может «кинуть» с оплатой, повредить или похитить имущество, использовать жильё для каких-то незаконных действий — в отсутствие договора вся ответственность ложится на арендодателя.
По всему выходит — неплатежи налогов с арендной платы — это то, о чём говорят «себе дороже». Но собственники недвижимости пока предпочитают риск спокойствию и уверенности. Как считают в департамента элитной недвижимости Est-a-Tet, по настоящему настроены на уплату налогов лишь отдельные представители отдельных категорий населения — сотрудники органов власти, пожилые люди. И ещё — собственники, сдающие жильё компаниям для проживания сотрудников. Не густо.
Это трехэтажный особняк в центре российской столицы в Хамовниках – районе, который держит первенство по ценам на недвижимость.