Коммунальные квартиры известны всем как символ убогого быта минувшей эпохи, тесноты и «кухонных войн». По параметрам цены и комфорта «коммуналки» просто обречены проигрывать отдельному жилью. Однако 3-5% (по разным оценкам) от общего объёма предложений на рынке недвижимости Москвы – это именно комнаты в коммунальных квартирах. И покупатели на них, как правило, находятся. Причинам такого парадокса и посвящена данная статья.
Дёшево и сердито
Как ни тяжёл «коммунальный быт», комната в коммунальной квартире — это всё-таки собственное жильё, главное достоинство которого – низкая цена, привлекающая своей доступностью тех, кто не может воспользоваться другими предложениями на рынке недвижимости. Зачастую это их единственный шанс поселиться в пределах МКАД, имея на покупку всего 2,5-3 миллиона рублей. Это нередко и стартовая площадка для молодой семьи, не желающей связываться с ипотекой или дорогостоящей арендой, а предпочитающей копить деньги для последующего обмена на отдельную квартиру.
Привлекательны комнаты в «коммуналках» для работающих в Москве жителей Подмосковья, которым жалко тратить несколько часов на поездку в офис и обратно. В коммуналках иногда покупают квартиры одинокие молодые люди, желающие жить отдельно от родителей. А для приезжих покупка комнаты в «коммуналке» нередко единственный шанс хоть как-то «закрепиться» в столице, поскольку, став собственниками жилья, они получают право на регистрацию, ту самую, заветную «московскую прописку».
«Коммун-инвест»
Как и любая недвижимость, комната в коммунальной квартире может служить объектом инвестирования. Однако инвесторам в такую специфическую недвижимость, как и тем, кто намерен использовать комнату в «коммуналке» в качестве стартового капитала для покупки в будущем отдельной квартиры, следует помнить: ликвидность таких комнат всегда «под вопросом», продать их, несмотря на имеющийся спрос, бывает очень сложно.
В соответствии с Жилищным кодексом (п. 6 ст. 42) право на преимущество при покупке отчуждаемой комнаты имеют другие владельцы комнат в данной квартире. Это означает на практике, что от каждого своего соседа хозяин должен получить отказ от покупки, заверенный нотариусом. В принципе, это не так уж и сложно сделать, однако…
«Ходить по нотариусам» соседи могут и не захотеть. Можно прислать им по почте заказные письма с предложением купить квартиру, опять-таки заверенным нотариально. Расписка в получении такого письма считается юридическим фактом уведомления о предстоящей продаже. Однако соседи, если они не хотят появления нового жильца в коммунальной квартире, могут намеренно уклоняться от получения таких писем. Есть и другие нюансы в такой коллизии, но главное, о чём нужно помнить — без согласия соседей комнату продать не удастся. Однако такое ограничение может стать и положительным фактором, но лишь в том случае, когда комната куплена с целью приобретения в будущем всей квартиры в собственность.
В Москве и в других крупных городах ещё немало комнат в коммунальных квартирах не приватизированы и являются государственной или муниципальной собственностью. Если соседи проживают в таких комнатах, отказ от преимущества при покупке придётся получать не у них, а в соответствующем органе власти.
Покупаем комнату с соседями
Опытные риелторы советуют при покупке комнаты в «коммуналке» обращать пристальное внимание не только на правильность оформления и полноту правоустанавливающих документов, технические характеристики комнаты и её расположение. Необходимо получить как можно больше информации и о соседях, с которыми покупателю комнаты предстоит жить в одной квартире. Следует учитывать и общее количество комнат – чем их в квартире больше, тем больше людей могут стать соседями покупателя, и это должно находить отражение в стоимости комнаты.
Некоторые риэлторы считают, что приобретение комнаты в «коммуналке» вообще имеет смысл лишь в том случае, когда существует возможность в будущем выкупить всю квартиру. В центральных районах Москвы они по-прежнему стоят очень дорого, цена трёх — четырёхкомнатной квартиры в районе Арбата или Кропоткинской может доходить до 30 и даже до 50 миллионов рублей.