Добавить объявление
» » Как обеспечить достойную жизнь на пенсии с помощью арендного жилья?

Как обеспечить достойную жизнь на пенсии с помощью арендного жилья?

Сколько жилья в России сдаётся в аренду? По последним статистическим данным, не более 5-15% общего жилого фонда, и это в основном серый сектор, полностью удовлетворяющий текущий спрос на рынке аренды.  В странах с развитой экономикой, в частности в западной Европе и США, доля этого показателя составляет 30-70%.

Как обеспечить достойную жизнь на пенсии с помощью арендного жилья?

Чаще всего российский арендодатель жилья – это либо представитель обеспеченного среднего класса, либо счастливчик, получивший жильё в наследство.  Мотивация этих «инвесторов-любителей» понятна – все они пытаются получить дополнительный доход этим понятным и безопасным способом, а также сохранить сбережения, чтобы потом хоть как-то обеспечить себя в старости. Ведь затянувшаяся пенсионная реформа, манипуляции правительства с накопительной частью пенсий не дают российским пенсионерам и лицам предпенсионного возраста поводов для большого оптимизма.

Доходность от сдачи жилья в аренду таким способом на стихийно сложившемся рынке аренды в среднем 2-3%, что, стоит признать, ничтожно мало. Но сравнив этот способ с другими, теми, что на практике доступны нашим гражданам - он самый надёжный. И это не только задел на старость, этот актив останется детям в наследство.

Вместе с тем в России есть реальный опыт профессионального инвестирования средств в жилищную аренду с доходностью, превышающей вышеуказанную в разы. Примером может служить проект «Доходный дом», реализуемый корпорацией «Русская недвижимость» на территории Калужской области с 2009 года. Его авторам удалось довести доходность жилищной аренды по своим текущим проектам до 8-11%.

Что такое «Доходный дом» и как это работает?

Авторы проекта «Доходный дом» не скрывают: их потенциальный клиент, инвестор – это будущий пенсионер. Человек, которого не радует перспектива получать на склоне лет грошовую, постоянно  пожираемую инфляцией государственную пенсию.

Проанализировав соотношения средних зарплат, государственных пенсий и арендных ставок на квартиры в регионах на протяжении последних 20 лет, основатели проекта пришли к выводу: сумма аренды 1 однокомнатной квартиры – это 1/2 средней зарплаты в регионах или 1 государственная пенсия. Логично предположить, что в будущем эти соотношения сохранятся. На основании этого и было сформировано базовое предложение инвестору – будущему пенсионеру.

Cоотношения средних зарплат, государственных пенсий и арендных ставок на квартиры
Для того чтобы инвестор исходя из сегодняшних реалий зарабатывал 55 тысяч рублей в месяц, что эквивалентно пяти государственным пенсиям или двум средним зарплатам  в регионе, ему предлагается базовый портфель из 4 однокомнатных квартир в арендном доме, общей стоимостью 8 млн. рублей. 

Важно отметить – сумма дохода от сдачи 4-х квартир базового портфеля, обеспечит достаток в любое время (даже через 20 или 30 лет), вне зависимости от инфляции, ведь это эквивалент двух средних зарплат по региону.

Акцентируем главные аргументы для будущих пенсионеров-инвесторов:             

  1. Арендные квартиры - это возможность получить дополнительный доход к будущей пенсии
  2. Сумма этого дохода обеспечит достаток в любое время вне зависимости от инфляции
  3. Схема владения этим активом – максимально прозрачная - свидетельство о собственности, то есть риски сведены к минимуму.

Где взять денег?

При разработке этого проекта в корпорации «Русская недвижимость» конечно же, понимали – свободных средств для приобретения базового портфеля из четырёх квартир в арендном доме у большинства россиян со среднестатистическими доходами, попросту нет. И существующие банковские кредитные продукты с такой задачей тоже не могли справиться – прокредитовать приобретение среднестатическим россиянином сразу четырех квартир.

Однако с помощью Калужского филиала Сбербанка авторам проекта удалось, в порядке эксперимента, опробовать  новый оригинальный кредитный продукт – ипотеку арендного жилья, базирующуюся на принципах обычной ипотеки, и учитывающую, что квартира в данном случае не одна, а несколько. Его апробировали и используют уже более двух лет.  

Алгоритм действий по инвестированию в достойную жизнь на пенсии с помощью арендного жилья «Доходный дом» очень прост:  

Первоначальный взнос     →     ипотека     →     собственность     →     передача в управление     → погашение ипотеки за счёт арендных платежей  +  возможны дополнительные платежи собственника для сокращения срока ипотеки   →     выход на пенсию с чистым работающим арендным активом.  

Последняя стадия – ключевая для понимания механизма действия всей индивидуальной накопительной программы. В отличие от обычной ипотеки, участник программы получает от ипотечного жилья доход, позволяющий выплачивать банку платежи по ипотеке, а по окончанию ипотеки, получать своего рода дополнительную пенсию.  

Залог успеха – профессиональное управление

Сразу возникает вопрос: зачем людям инвестировать в какой-то проект, если можно просто самостоятельно взять квартиру в ипотеку, и потом сдавать её в аренду? Прежде всего, это, конечно же, более высокая доходность, достигающаяся профессиональным управлением, которое начинается ещё задолго до заселения дома жильцами.  

Важно, чтобы дом был полностью арендным, хорошо спроектированным и укомплектованным, находился в «правильном» месте. Только управляющая компания сможет удержать расходы на управление одной квартиры на приемлемом уровне, что очень важно при низкой маржинальности бизнеса. Кроме того, нужно контролировать износ и текущие ремонты не реже одного раза в пять лет. Именно за счёт этого и достигается столь высокая для арендного бизнеса доходность – 8-11%.

Насколько всё это реально?

Можно сказать – более чем реально. За четыре года передано инвесторам и сейчас эксплуатируется уже несколько таких объектов в Калуге и Обнинске, их можно не только увидеть своими глазами и даже потрогать руками. И убедиться, что проект «Доходный дом» – не плод заоблачных фантазий его создателей, а реально востребованный продукт. 

Пожалуй, самым масштабным и известным из них является современный жилой квартал «Молодёжный», расположенный в городе Обнинск, всего в 10 минутах езды от центра города. В этом районе уже построено 11 жилых многоквартирных домов, значительная часть которых (более 400 квартир) являются полностью арендными.

Жилой квартал «Молодёжный»

Другим наиболее интересным примером является жилой комплекс в Калуге – «Старгород», располагающий 340 апартаментами разного уровня комфортности которые сдаются в долгосрочную аренду.

Старгород

Достаточно взглянуть на любой из этих проектов вживую, чтобы понять: проект «Доходный дом» – реальность, уже работающая и приносящая доход.

Похожие новости

Коллекторам запретят беспокоить ипотечников по ночам

Новости Spa 10-09-2016, 14:55
В Госдуму направлен законопроект, устанавливающий ограничения на время, разрешенное для совершения коллекторами телефонных звонков ипотечным должникам. Ночные звонки теперь запрещены. Документ поступил от депутата Олега Михеева («Справедливая Россия»). В формулировке законопроекта объясняется, что звонки и SMS-сообщения, поступающие в ночное время, являются не столько средством информирования или поиска обратной связи, сколько...

Строителям жилья отменят 40 бюрократических процедур

Новости Spa 10-09-2016, 14:55
В правительстве РФ приняли решение серьезно «облегчить жизнь» девелоперам, избавив их от целого ряда процедур и необходимости оформления многих документов. До конца 2016 года из многоступенчатой процедуры должны быть убраны 40 действий. 14 необходимых на сегодняшний день документов (в том числе справки) будут упразднены полностью. 26 «бумаг» объединят с другими. Все это делается в рамках правительственной идеи...

ТГК-2 снижает просроченную задолженность перед «Газпром межрегионгазом»

Новости Spa 10-09-2016, 14:55
В ОАО «ТГК-2» объявили расчет за полученное топливо и недопущение в дальнейшем возникновения задолженности приоритетной задачей. За сентябрь-октябрь ТГК-2 оплатила ООО «Газпром межрегионгаз» более 2.5 млрд. рублей. Выплатив значительную часть просроченной задолженности, ТГК-2 по состоянию на 1 ноября остается должна ООО «Газпром межрегионгаз» 5.366 млрд. рублей. Причину возникшей задолженности в компании...