По подсчётам экспертов компании «ИНКОМ-Недвижимость», лишь один из пяти продавцов на вторичном рынке жилья имеет реальный шанс реализовать свою жилплощадь.
–Такую же тенденцию отмечают и другие эксперты жилой недвижимости, по их общему мнению, ситуация с «вторичкой» в целом тревожная, количество сделок сокращается. Эта статья – попытка анализа причин стремительного «проседания» российского рынка вторичной жилой недвижимости.
Эта коварная ипотека
Подорожавшая ипотека — одно из главных препятствий для сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Денег у населения в реальном исчислении стало меньше, платёжеспособность снизилась. Однако первичный рынок жилья в марте получил от государства существенную поддержку — субсидированную (11-12%) ставку по ипотеке. На вторичном же рынке получить заем фактически можно лишь по рыночным ставкам, а они достигают неподъёмных для большинства заёмщиков 16-17%. «Вторичка» в таких условиях не может серьёзно конкурировать с новостройками, ипотечные деньги уходят на первичный рынок.
Рынок новостроек, к тому же имеет и больше возможностей для манёвра, в виде разного рода специальных предложений — скидок, рассрочек и т. д. Застройщики, они же — производители квартир, имеют возможность «играть ценами». В этом плане возможности продавцов вторичного жилья гораздо скромнее — снижение цены хотя бы на 15-20%, если жильё приобреталось с целью дальнейшей перепродажи, может не дать никакого инвестиционного прироста. А для многих продавцов существенное снижение цены попросту невозможно, поскольку вырученных денег не хватит на приобретение нового жилья, ведь около половины сделок на вторичном рынке — альтернативные.
«Ужастики» как рыночный фактор
Связанные с продажей вторичного жилья криминальные истории, которыми пестрят выпуски новостей на TV и новостные колонки в Интернете, тоже снижают привлекательность сделок со «вторичкой». Леденящие душу рассказы о «чёрных риэлтерах» и неуловимых хитроумных мошенниках, обманом отбирающих жильё у законных владельцев, естественно, вселяют страх в души потенциальных покупателей.
На самом деле, как считают эксперты, криминальных сюжетов, связанных с приобретением жилья, не становится больше. Просто вторичное жильё стало меньше продаваться, а подобных сюжетов на TV, в газетах и в Интернете меньше не стало, и они стали заметнее. К тому же рост цен, как обычно, привёл и к притуплению бдительности у покупателей — появилось больше желающих купить вторичное жильё сомнительного происхождения, не оформленное надлежащим образом. Рискованные сделки, в которые ввязываются неосторожные покупатели, потом нередко обрастают вымышленными подробностями и становятся сюжетами для очередных «ужастиков» на темы обмана при продаже жилья. Хотя подавляющее большинство сделок на рынке жилья происходят в правовом поле и ничьих законных прав и интересов не нарушают.
Непрофессионалы пропустили «разворот»
Как ни странно это может прозвучать, в снижении объёма продаж вторичного жилья отчасти виноваты и сами участники этого рынка. Точнее, их непрофессионализм. Этот рынок недвижимости вообще более инертен и менее структурирован, чем первичный, на нём много случайных игроков, далеко не всегда реально оценивающих ситуацию.
Многие из них пропустили «разворот рынка» в конце прошлого года и в самом начале нынешнего, когда вслед за резким ростом курса доллара цены на жильё на вторичном рынке тоже поднялись в среднем на 15% к уровню лета 2014 года. Однако активность покупателей вторичного жилья продержалась недолго, и уже в середине февраля было отмечено существенное падение уровня продаж, но многие владельцы квартир так и не откорректировали свои цены.
По мнению экспертов, главное в нынешней непростой ситуации — грамотная оценка жилья, поиск «золотой середины», учитывающей и интересы продавца, и возможности покупателя. Обязательна гибкость при проведении переговоров — не следует «зацикливаться» на мелких, непринципиальных деталях, а лучше заранее подготовить для себя перечень мелких уступок, на которые можно пойти, чтобы не потерять покупателя.