Добавить объявление
» » Страхование ответственности застройщиков. Что изменилось за год после принятия закона?

Страхование ответственности застройщиков. Что изменилось за год после принятия закона?

Меры, направленные на защиту дольщиков от действий недобросовестных застройщиков, вылились в принятие законодательного акта об обязательном страховании ответственности последних. В рамках данной статьи рассматривается, каким образом новые положения законодательства должны обеспечивать защиту интересов дольщиков, и что изменил закон по истечении года с момента его принятия.

Предусмотрено несколько вариантов гарантии ответственности застройщиков

 

Гарантии ответственности застройщика

Новые положения Федерального закона (ФЗ-294), в которых говорится о долевом участии в строительстве, вступили в действие с 1 января 2014 года, и застройщиков, которые до этого момента оформляли разрешения на строительство жилой недвижимости, этот закон попросту не коснулся. Получение разрешений с момента вступления закона в силу должно было в обязательном порядке сопровождаться обеспечением гарантий того, что застройщик выполнит свои обязательства, либо при неблагоприятном стечении обстоятельств, у дольщиков будет реальная возможность вернуть свои деньги. Для обеспечения гарантий застройщикам было предложено выбирать из следующих вариантов:

  • Оформление страховки. Договор должен включать такие страховые случаи, как банкротство застройщика, невозможность продолжения строительства по причинам, зависящим от застройщика или не зависящим от него;
  • Банковские гарантии. В этом случае ответственность за выполнение обязательств застройщика принимает на себя банк. При возникновении неблагоприятных обстоятельств, в результате которых дольщики не получат обещанные квартиры, все претензии будут обращены к кредитной организации;
  • Вступление в Общество взаимного страхования застройщиков. Членство застройщика в этом обществе предполагает внесение вступительного взноса. Из взносов членов общества формируется страховой фонд, который и будет направлен на покрытие обязательств застройщика при наступлении непредвиденных случаев.

 

Требования к поручителям

Во время разработки закона были четко определены требования к страховым компаниям, а также всем, кто, так или иначе, выступает поручителем застройщика. А именно – компания-поручитель должна активно работать на рынке не менее пяти лет. Если речь идет о банке, то кредитная организация обязана иметь лицензию на оформление банковских гарантий, а размер уставного капитала должен быть не менее 200 млн. рублей (при этом размер собственных средств банка не должен быть менее 1 млрд. рублей). Если застройщик заключает соответствующий договор со страховой компанией, то требования к средствам страховщика предъявляются следующие – размер уставного капитала 120 млн. рублей при размере собственных средств 400 млн. рублей.    

 

Сложности реализации положений закона

Законодатели предусмотрели риск исчезновения поручителя, банкротство страховщика и прочие ситуации, которые помешали бы дольщикам получить свои деньги обратно при невыполнении застройщиком своих обязательств. Действительно, вероятность того, что компания-поручитель, соответствующая перечисленным требованиям, внезапно исчезнет с рынка вслед за застройщиком, весьма невелика. Однако законодательные положения не были достаточно хорошо проработаны с точки зрения технического выполнения обеспечения гарантий.

 

Есть ли интерес у поручителей?

Крупные страховые компании не заинтересованы в оформлении страховок, поскольку, с точки зрения их менеджмента, риски являются слишком высокими и неоправданными. Банки не видят смысла предоставлять застройщикам гарантии по причине отсутствия достоверных данных о финансовом состоянии строительных компаний (которые по определению не имеют достаточного залогового обеспечения). Сами перспективы выполнения застройщиками своих обязательств представляются банкам и страховщикам достаточно сомнительными, так как не имеют реального обоснования.

 

Дополнительные расходы застройщиков

В свою очередь, застройщики сами не очень заинтересованы в обеспечении гарантий выполнения обязательств перед дольщиками. Причем, вовсе не потому, что имеют коварные планы по исчезновению с деньгами дольщиков. Гарантии обходятся достаточно дорого, и по этой причине цена готовой недвижимости грозит вполне прогнозируемыми проблемами с ликвидностью.

  • Гарантия банка обходится примерно в 2% годовых от суммы (крупные девелоперы и застройщики могут рассчитывать на 1% - 1,5%), относительно которой эта гарантия выписана. Причем, гарантия должна быть оформлена не менее чем на 4 года (срок поручительства обязан покрывать срок строительства и дополнительно еще два года). Таким образом, получается, что застройщик вынужден потратить 6% - 8% средств, предоставленных частными и корпоративными инвесторами только на обеспечение гарантий.
  • Сотрудничество со страховой компанией может обойтись несколько дешевле, поскольку есть возможность оформить страховой полис, как на весь объект строительства, так и на каждую квартиру. Расходы застройщика на выплату страховых взносов - в пределах от 0,5 до 1,2% в год.
  • Вступление в Общество взаимного страхования предполагает внесение суммы в 0,5 млн. рублей, также действуют страховые тарифы от 0,4% до 1,5% годовых (процентная ставка варьируется в зависимости от финансовой устойчивости застройщика, его репутации, прочих параметров). Кроме того, при вступлении необходимо предоставить порядка шестидесяти документов, что намного больше, чем требуют банки и страховщики.

 

Что изменилось за год

Итак, прошел год с момента вступления новых положений закона в силу. Что же изменилось за этот год, как отразились новые обязанности застройщика на стоимость возводимого жилья? Ведь оформление страховки и прочие меры требуют определенных расходов, поскольку при наступлении страхового случая размер выплат можно назвать колоссальным…

Кроме того, интересно, в какой мере повлиял закон на степень доверия к застройщикам и на востребованность жилья на первичном рынке?

 

Что выбирают застройщики

Прежде всего, необходимо рассмотреть методы, с помощью которых застройщики стали выходить из положения после принятия нового закона. По состоянию на 1 января 2014 года ни один банк и ни одна крупная страховая компания не выразила желания принимать на себя ответственность застройщиков. Естественно, с течением времени, крупные девелоперы и застройщики смогли найти способы заинтересовать банки (или привлечь смежные финансовые структуры) и оформить банковские гарантии.

Членами Общества взаимного страхования являются на данный момент всего 10% застройщиков, что достаточно немного относительно всех участников строительного рынка. Для небольших строительных компаний единственным оптимальным решением стало оформление полисов в относительно небольших страховых компаниях, которые отвечают минимальным требованиям нового закона, и которые, в силу ужесточившейся конкуренции, вынуждены искать любые методы заработка. Естественно, что сам процесс страхования осуществляется с учетом минимизации расходов застройщика.

Однако такой подход отнюдь не позволяет повысить степень защищенности дольщиков, поскольку нет уверенности, что такие страховщики действительно смогут покрыть расходы в случае наступления страхового случая. Есть немало примеров того, как небольшие страховщики уходят с рынка, оказавшись неспособными выплатить компенсацию клиентам обанкротившихся компаний.

 

Влияние закона на рынок новостроек

На рыночную стоимость недвижимости введение нового закона заметного влияния не оказало, однако, по совершенно иным причинам. Общая стагнация рынка недвижимости в 2015 году, вызванная изменением ключевой процентной ставки, снижение платежеспособности населения, что весьма ограничило количество потенциальных покупателей жилья - на этом фоне застройщики вынуждены идти на серьезные уступки, чтобы обеспечить ликвидность возводимых объектов.

В подобных условиях покупателя, прежде всего, интересует не наличие у застройщика гарантий выполнения обязательств, предусмотренных законодательно, а объективные факторы. Это деловая репутация застройщика, его история, опыт реализации проектов, отсутствие нарушений по срокам и прочим параметрам, а также отсутствие судебных исков со стороны дольщиков, уровень финансовой стабильности застройщика. Кроме того, покупателю интересна степень готовности объекта, и одним из решающих факторов продолжает оставаться конкурентная цена.

Единственное, к чему, по мнению профильных экспертов, привело введение закона о страховании ответственности, это к очередному шагу в сторону монополизации строительного рынка. Такой шаг не ведет к развитию рынка новостроек, а наоборот, делает «входной порог» недосягаемым для новых компаний, позволяя крупным игрокам диктовать свои правила. А это, главным образом, работает отнюдь не на руку потребителю, и таким образом, новый закон, призванный защищать дольщика, работает едва ли не против его же самого.

Похожие новости

Достигнут исторический максимум в объемах продаж элитных московских квартир

Новости Spa 10-09-2016, 14:55
Апрель показал рекордные объемы продаж жилья премиум-класса – продано 165 квартир, что на 66% больше, чем за весь первый квартал. Сопоставимые объемы продаж наблюдались только перед мировым кризисом 2008 года. Исторический рекорд в апреле текущего года был побит –в 2008 году в течение одного месяца было реализовано 159 квартир в новых элитных московских домах. Разница же с апрелем 2014 года и вовсе драматическая – тогда было...

10 самых высоких небоскрёбов мира, построенных в 2014 году

Новости Spa 10-09-2016, 14:55
Согласно официальным данным Совета по высотным зданиям и городской среде обитания (CTBUH)на 1 января 2015 года в мире насчитывалось 924 небоскрёба, высотой от 200 до 829 м. Больше всего их в Китае, США,  Японии, ОАЭ,  Южной Корее,  Австралии и Сингапуре. CTBUH — международная неправительственная организация, занимающаяся мониторингом высотного строительства. Основана в 1969 году архитекторами Лехайского университета,...

Бритни Спирс купила особняк в захолустье

Новости Spa 10-09-2016, 14:55
Бритни Спирс приобрела особняк почти за семь с половиной миллионов долларов в Таузенд-Оукс, Калифорния. Это место входит в перечень самых безопасных городов Америки. В небольшом городе в штате Калифорния Бритни Спирс нашла себе особняк в стиле неоклассицизма. Дом был возведен в начале двухтысячных годов. Фойе при входе в дом напоминает лобби шикарного отеля. Попасть в фойе можно по мраморной лестнице. Дом рассчитан на четыре спальни и 7 ванных...