Рубрика: Новости

Резкое и значительное повышение Центробанком ключевой ставки в декабре прошлого года привело к естественному изменению условий кредитования банками населения. Банки стали более скрупулезно относиться к проверке компаний-застройщиков, а также подкорректировали перечень требований к потенциальному заемщику и застройщику.

Резкое и значительное повышение Центробанком ключевой ставки в декабре прошлого года привело к естественному изменению условий кредитования банками населения. Банки стали более скрупулезно относиться к проверке компаний-застройщиков, а также подкорректировали перечень требований к потенциальному заемщику и застройщику. Основные из этих изменений вполне ожидаемы – это повышение суммы начального взноса, «похолодание» отношений с заемщиками с «серым» доходом (некоторые банки полностью отменили программы кредитования для таких клиентов), расширение спектра требований к финансовым и другим ключевым показателям компании-застройщика, повышение минимального процента готовности строительного объекта для аккредитации. Здесь мы приводим самые важные на взгляд экспертов параметры. 

Начальный взнос

С момента повышения ключевой ставки Центробанком размер первоначального взноса большинством банков был увеличен на целых 10-30 процентных пунктов – 20-50% против 10-20% в минувшем периоде. Так, к примеру, в «Сбербанке» минимальный размер начального взноса теперь составляет 20% от общей стоимости недвижимости, в банке ВТБ – 50%. 

Максимальная сумма кредита

Этот показатель остался неизменным и составляет, как и прежде 20 млн. рублей. 

Максимальный срок кредитования

Также остался прежним предельный срок выдачи ипотечных денег, причем, как в коммерческих банках, так и в государственных. Срок составляет 20-30 лет. 

Подтверждение дохода

Банки преимущественно продолжают требовать стандартный пакет документов для подтверждения уровня дохода заемщика. В первую очередь это справка по форме, установленной банком и справка 2-НДФЛ. При этом некоторые банки приостановили действие ипотечных программ по двум документам. Так, например, в «Сбербанке» такая программа продолжает работать, тогда как в том же ВТБ ее было решено закрыть. 

Возраст заемщика

Предельный возраст заемщика остался неизменным и составляет от 18 до 65 лет. 

Готовность строительных объектов

Наиболее серьезные изменения претерпели требования к готовности строительных объектов. Так, например, «Сбербанк» обязывает застройщиков для получения аккредитации обеспечить готовность объекта не ниже 30%. И это еще весьма «демократичный» показатель, так как в ВТБ 24 и DeltaCredit он составляет от 70-80%. 

Девелоперские компании

Банки стали ощутимо более скрупулезно проверять финансовое состояние и состав самих застройщиков. Серьезное значение теперь имеет возраст компании. Особенно банки обращают внимание на то, как компания справилась с прошлым кризисом, какие показатели продемонстрировала по выходу из него. Также немаловажен опыт девелопера в строительстве жилья, портфель реализованных и находящихся в работе проектов. Учитываются также усредненные показатели темпов строительства.

Некоторые банки, в том числе ВТБ 24, теперь распределяют строительные объекты по категориям строго исходя из вышеперечисленных показателей. Аккредитация предоставляется любым объектам с готовностью выше 70%; с готовностью выше 30% аккредитуются объекты от надежных компаний; объекты низкой готовности принимаются только от компаний-партнеров и аффилиатов. Распределение по категориям также подразумевает дифференцированный подход банков к процентным ставкам. 

Процентная ставка

Рост процентных ставок естественным образом спровоцировал падение спроса на ипотечные кредиты. И даже после снижения ключевой ставки до 15% рынок недвижимости все еще пребывает в оцепенении. Процентные ставки госбанков пока остаются на уровне 15-16% (в «Сбербанке» пока еще действует акционная ставка 14.5% до того как начнет действовать субсидия на льготную ставку). Коммерческие банки несколько снизили свои ставки (на 0,1-0,5%), но учитывая их прежний уровень (18-22%) это понижение не могло повлиять на спрос.

«После кризиса 2008-2009 гг. банки четко отработали эффективную схему проверки заемщиков для сведения к минимуму рисков возникновения просроченных платежей по кредитам», — разъясняет руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. – Эта схема остается эффективной и сейчас – был повышен начальный взнос, чтобы еще на начальном этапе отфильтровать заемщиков с низкой платежеспособностью, а в целом сама процедура осталась неизменной».

Алексей Новиков также отметил, что состав заемщиков практически не изменился. Ими, как и прежде остаются индивидуальные предприниматели и работники с «серыми» зарплатами, аккредитующиеся по специальным программам или по официальной части дохода.

Фактически, больше всего трудностей сейчас испытывают сами застройщики. Здания с низкой степенью готовности теперь не смогут получить аккредитацию у банков. Это большая проблема для некрупных девелоперов, а банки опасаются в тяжелое кризисное время остаться с недостроенными объектами.

Строительный холдинг СУ-155 оштрафован антимонопольной службой РФ за распространение недостоверной информации о ЖК «Новая Трехгорка», который строится в подмосковном Одинцово.

УФАС признало за СУ-155 нарушение закона о защите конкуренции, которое выражалось в публикации недостоверных данных в рекламных буклетах и в интернете. От имени компании говорилось, что строящиеся дома серии «И-155» имеют свободную планировку, хорошую звукоизоляцию, в квартирах отсутствуют межкомнатные перегородки и т. д.

Однако, после того как с покупателями были заключены долевые договора, компания изменила планы, и объявила о строительстве домов серии «И-155 Мм». Последние имеют иные характеристики, чем «И-155», преимущественно худшие. Принимая решение, компания никак не уведомила дольщиков об изменениях планов.

Указанные действия холдинга были квалифицированы как недобросовестная конкуренция, и компания была оштрафована на 300 тыс. рублей.

Семь регионов России остаются в «зоне риска» невыполнения майского указа президента по реализации программы переселения граждан из аварийного жилья.

Активнее всего продвигается решение вопросов с доступностью госуслуг и дошкольного образования, медленнее — с повышением качества медпомощи и трудоустройством инвалидов, рассказал прессе руководитель центра ОНФ «Народная экспертиза» Николай Николаев.

Ранее пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков сообщил, что кризисные явления негативно повлияли на исполнение майских указов регионами, однако большинство субъектов страны поддерживают должный уровень их исполнения за счет мобилизации ресурсов. При этом, по его словам, мониторинг хода выполнения майских указов осуществляется на постоянной основе.

По словам Николаева, по всем параметрам, которые связаны с майскими указами в большей или меньшей степени люди указывают на положительные изменения. Лидерами в положительных изменениях являются государственные, муниципальные услуги, в том числе, в формате «одного окна», доступность дошкольного образования и программа расселения аварийного жилья.

В то же время, отметил он, хоть эти позиции и лидируют, «это не означает, что все там все хорошо на 100%, особенно если речь идет об аварийном жилье».

«В список регионов, находящихся в «зоне риска» невыполнения программы переселения граждан из аварийного жилья, остаются республики Тыва, Карелия, Коми, Дагестан, а также Забайкальский край и Астраханская и Саратовская области», — пояснил руководитель проекта ОНФ.

В России в период 2016-2017 гг будет ремонтироваться около 50 тыс. жилых многоквартирных домов. Об этом сегодня, 8 октября, сообщил представителям СМИ зам министра строительства РФ Андрей Чибис.

На 2015 год по России было запланировано капитально отремонтировать около 30 тыс. домов. Этот план, по словам Андрея Чибиса, будет выполнен.

Замминистра также рассказал, что граждане «адекватно платят» за капремонты, и работы сейчас ведутся во всех субъектах РФ.

Ранее на уровень темпов выполнения капремонтов в 50 тыс. домов в год планировалось выйти только к 2020 году. Теперь же не исключено, что таких показателей удастся достигнуть существенно раньше.

Напомним, закон, предусматривающий формирование региональных систем капремонта МКД с финансированием самими владельцами квартир, был принят Госдумой в 2012 году. Первые региональные системы заработали в 2014 году.

Многие, услышав о том, что кто-то сдает квартиру и неплохо зарабатывает на этом, печально замечают, что у них нет лишней недвижимости для сдачи. А как было бы хорошо иметь прибавку к пенсии или зарплате, а при большой площади “свободной” недвижимости — не прибавку, а полноценную ренту только для себя.

Мировая практика и аренда в России

По статистике россияне сдают в аренду порядка 10% жилья, и это практически целиком серый рынок недвижимости. В странах Европы и в Соединенных Штатах этот показатель колеблется от 30 до 70 процентов. Доход от сдачи жилья в аренду в России составляет всего 2-3 процента, но есть способ увеличить эту доходность до 8-11 процентов за счет профессиональной управляющей компании, осуществляющей комплексный “уход” за арендными квартирами. Часто управлением подобным жильем занимается УК от компании-застройщика. Застройщик возводит специализированные арендные дома по оригинальным проектам, подготовленным для арендных квартир и учитывающим нюансы аренды и доверительного управления.

Выгодная ипотека для покупки арендного жилья

Свободные средства на покупку недвижимости изыскать не просто, а при нынешнем экономическом кризисе — тем более. Корпорация “Русская недвижимость” озаботилась поиском оптимального решения данной проблемы и нашла его в сотрудничестве с Калужским отделением Сбербанка России. Приобретение арендного жилья в виде комплекта из четырех/восьми квартир в специализированном арендном доме возможно на условиях ипотечной программы, рассчитанной именно на эти условия. Более двух лет работает эта система, позволяя калужанам вкладывать деньги в свое будущее и получать доход в течение срока выплаты ипотечного кредита. В чем же заключается схема этого уникального кредитного продукта?

Работающая схема

Первоначальный взнос покупателя комплекта арендного жилья в оплату ипотеки — приобретение квартир в собственность — передача в управление УК — выплата ипотеки за счет взносов за аренду — погашение ипотеки и получение чистого дохода от сдачи квартир.

1. Первоначальный взнос придется все же где-то найти, но он будет без сомнения меньше полной стоимости жилья, которое предполагается сдавать в аренду.
2. Покупка квартиры в собственность на условиях специальной программы Сбербанка для арендного жилья учитывает все нюансы подобной недвижимости и минимизирует риски.
3. Компания-застройщик осуществляет управление арендной недвижимостью, построенной именно для этой цели. Подобные дома расположены в выгодном относительно городских объектов месте, профессиональное управление арендными домами позволяет уменьшать расходы и оптимизировать различные ремонтные работы.
4. Внимательно просчитать условия ипотеки и условия сдачи в аренду приобретаемых квартир. Знание рынка поможет вам определить ваши преимущества и добиться покрытия арендной платой ваших взносов за ипотечный кредит.
5. Самое главное — выплатив ипотеку, вы остаетесь с комплектом из четырех или восьми квартир, находящихся в вашем безраздельном пользовании. Теперь эту собственность вы можете продолжать сдавать, получая арендную плату, но уже не выплачивая из нее ипотечные взносы.

Прибыль и преимущества

Как мы рассмотрели выше, стихийный рынок арендного жилья менее выгоден, чем целенаправленное вложение средств в специальную арендную недвижимость. Доходность такой недвижимости не упадет в результате кризиса в экономике, инфляции, при падении цен на нефть, через 30 лет. В результате собственник арендного жилья получает прозрачный с точки зрения закона и максимально доходный бизнес, который обеспечит его, его детей и даже внуков стабильными денежными поступлениями.

Примеры работающих проектов доходного арендного жилья в Калуге уже есть — это квартал “Молодежный” в Обнинске, который постоянно расширяется в виду возникшего спроса (сейчас возводится “Молодежный-2”, в проекте — строительство “Молодежного-3”) и гостиница “Старгород” с 340 апартаментами в центре Калуги.