Месяц: Февраль 2020

Многие, услышав о том, что кто-то сдает квартиру и неплохо зарабатывает на этом, печально замечают, что у них нет лишней недвижимости для сдачи. А как было бы хорошо иметь прибавку к пенсии или зарплате, а при большой площади “свободной” недвижимости — не прибавку, а полноценную ренту только для себя.

Мировая практика и аренда в России

По статистике россияне сдают в аренду порядка 10% жилья, и это практически целиком серый рынок недвижимости. В странах Европы и в Соединенных Штатах этот показатель колеблется от 30 до 70 процентов. Доход от сдачи жилья в аренду в России составляет всего 2-3 процента, но есть способ увеличить эту доходность до 8-11 процентов за счет профессиональной управляющей компании, осуществляющей комплексный “уход” за арендными квартирами. Часто управлением подобным жильем занимается УК от компании-застройщика. Застройщик возводит специализированные арендные дома по оригинальным проектам, подготовленным для арендных квартир и учитывающим нюансы аренды и доверительного управления.

Выгодная ипотека для покупки арендного жилья

Свободные средства на покупку недвижимости изыскать не просто, а при нынешнем экономическом кризисе — тем более. Корпорация “Русская недвижимость” озаботилась поиском оптимального решения данной проблемы и нашла его в сотрудничестве с Калужским отделением Сбербанка России. Приобретение арендного жилья в виде комплекта из четырех/восьми квартир в специализированном арендном доме возможно на условиях ипотечной программы, рассчитанной именно на эти условия. Более двух лет работает эта система, позволяя калужанам вкладывать деньги в свое будущее и получать доход в течение срока выплаты ипотечного кредита. В чем же заключается схема этого уникального кредитного продукта?

Работающая схема

Первоначальный взнос покупателя комплекта арендного жилья в оплату ипотеки — приобретение квартир в собственность — передача в управление УК — выплата ипотеки за счет взносов за аренду — погашение ипотеки и получение чистого дохода от сдачи квартир.

1. Первоначальный взнос придется все же где-то найти, но он будет без сомнения меньше полной стоимости жилья, которое предполагается сдавать в аренду.
2. Покупка квартиры в собственность на условиях специальной программы Сбербанка для арендного жилья учитывает все нюансы подобной недвижимости и минимизирует риски.
3. Компания-застройщик осуществляет управление арендной недвижимостью, построенной именно для этой цели. Подобные дома расположены в выгодном относительно городских объектов месте, профессиональное управление арендными домами позволяет уменьшать расходы и оптимизировать различные ремонтные работы.
4. Внимательно просчитать условия ипотеки и условия сдачи в аренду приобретаемых квартир. Знание рынка поможет вам определить ваши преимущества и добиться покрытия арендной платой ваших взносов за ипотечный кредит.
5. Самое главное — выплатив ипотеку, вы остаетесь с комплектом из четырех или восьми квартир, находящихся в вашем безраздельном пользовании. Теперь эту собственность вы можете продолжать сдавать, получая арендную плату, но уже не выплачивая из нее ипотечные взносы.

Прибыль и преимущества

Как мы рассмотрели выше, стихийный рынок арендного жилья менее выгоден, чем целенаправленное вложение средств в специальную арендную недвижимость. Доходность такой недвижимости не упадет в результате кризиса в экономике, инфляции, при падении цен на нефть, через 30 лет. В результате собственник арендного жилья получает прозрачный с точки зрения закона и максимально доходный бизнес, который обеспечит его, его детей и даже внуков стабильными денежными поступлениями.

Примеры работающих проектов доходного арендного жилья в Калуге уже есть — это квартал “Молодежный” в Обнинске, который постоянно расширяется в виду возникшего спроса (сейчас возводится “Молодежный-2”, в проекте — строительство “Молодежного-3”) и гостиница “Старгород” с 340 апартаментами в центре Калуги.

Как только у вас только возникла идея продать квартиру, документы вы можете начинать собирать незамедлительно, даже если реально продавать собираетесь через полгода.

Чем раньше выясните, какие документы нужны для продажи квартиры и соберете все нужное, тем меньше потом будет беготни и волокиты. И это все на полном серьезе, так как перечень бумаг весьма внушителен, и одна важнее другой. Также стоит заметить, что покупатель или маклер будет более расположен к вам, если вся документальная часть у вас будет в полном порядке.

Итак, разберем детально, какие документы нужны для продажи квартиры, где их нужно получать/оформлять и как всю эту процедуру упростить и ускорить.

Здесь мы приводим основной перечень документов. Этот набор может быть исчерпывающим, некоторые из бумаг не являются строго обязательными, но их желательно иметь на руках на случай, если они все-таки понадобятся.

 

Документы для продажи квартиры 

1. Паспорта всех владельцев жилья

2. Свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру

Если вдруг свидетельство утеряно – это не проблема, так как вы всегда можете получить дубликат в Регистрационной палате.

3. Документ-основание, подтверждающий право владения

В данном случае это может быть любой из договоров (продажи, приватизации, дарения), свидетельство о праве наследования или даже в особых случаях — решение суда. В случае утери документа, вы его тоже можете восстановить в соответствующей инстанции – Регистрационной палате или БТИ, если речь идет о договоре приватизации.

4. Выписка из домовой книги

Стоит помнить, что данный документ имеет несколько «синонимов». Если при общении с маклером или потенциальным покупателем вы слышите словосочетания «выписка из домовой книги», «справка о составе семьи», «справка о зарегистрированных лицах», «форма 9», знайте, что все эти справки суть одно и то же.

Единственный момент состоит в том, что хоть форма и должна быть единой, реально смысловая составляющая справки будет сильно зависеть от порядков жилконторы, которая ее выдает. Этот момент нужно учесть заранее.

5. Разрешение органов опеки и попечительства

Если владельцем доли в квартире является ребенок, тогда вопрос, какие документы нужны для продажи квартиры, серьезно усложняется. Здесь потребуется разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия).

Процедура получения разрешения органов попечительства:

Оба родителя ребенка, даже если они состоят в разводе, но сохраняют родительские права (в ином случае усыновители или опекуны) должны явиться в орган опеки по месту жительства (если ребенку уже исполнилось 14 лет, его необходимо взять с собой) с пакетом документов:

• паспорта родителей;
• свидетельство о праве собственности на жилье;
• техпаспорт помещения;
• выписка из домовой книги с указанием ребенка в качестве проживающего;
• свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему исполнилось 14 лет);

В органе опеки необходимо написать заявление о факте продаже недвижимости и покупки новой. Заявления пишут все – оба родителя и ребенок, если ему исполнилось 14.

После этого орган опеки до 14 дней будет рассматривать заявления. Суть их работу заключается в проверке, не будут ли при данной операции ущемлены права ребенка. В случае положительного заключения орган опеки выдает в письменной форме разрешение на куплю/продажу недвижимости.

С этим, весьма сложным вопросом разобрались, теперь рассмотрим, еще какие документы нужны для продажи квартиры.

6. Нотариально заверенное согласие супруга

Согласие супруга на продажу квартиры необходимо в том случае, если квартира была приобретена в браке. Даже если в момент продажи супруги находятся в официальном разводе, согласие, причем, нотариально заверенное, все равно будет совершенно необходимо. Это крайне важный момент, так как нередки случаи, когда разведенные супруги не общаются годами и живут в разных городах, а в момент продажи квартиры получить согласие становится крайне затруднительным.

Согласие «второй половины» не нужно, если даже в браке квартира была унаследована или получена в дар. Если супруга нет в живых, вместо согласия будет необходимо, соответственно, свидетельство о смерти.

 

Какие документы нужны для продажи квартиры. Дополнительный пакет документов.

7. Кадастровый паспорт

Может оказаться, что этого документа по той или иной причине у вас нет, тогда его можно довольно быстро заказать и получить в Многофункциональном центре или Кадастровой палате по месту жительства. Изготовят его для вас в течение пяти дней, но могут быть и задержки – зависит от региона и ситуации на местах.

8. Технический паспорт

Непосредственно для проведения сделки этот документ не является необходимым, но во избежание натянутостей и недоразумений с покупателем он должен быть на руках. Если его все-таки нет, можно оформить новый – для этого следует обращаться в БТИ.

9. Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество

Этот документ тоже является «вспомогательным», а не обязательным, но его затребуют и покупатель и маклер – именно эта выписка покажет, есть ли обременения на имущество и не является ли квартира предметом споров в суде. Выписку получить легко – достаточно обратиться в МФЦ или Регистрационную палату.

10. Справка о состоянии лицевого счета квартиры

Эту справку можно взять в паспортном столе в бухгалтерии. Проследите, чтобы на ней была печать начальника отдела.

11. Справка об отсутствии задолженности по платежам за ЖКУ

Новые хозяева не смогут переоформить на себя газ, воду, отопление и прочее, если по данным позициям существуют задолженности. Именно поэтому по долгам должна быть кристальная чистота. Уже зная из данной статьи, какие документы нужны для продажи квартиры, вам следует понимать, что квитанция об оплате последнего счета не является подтверждением отсутствия долгов – нужна именно справка от поставщика соответствующих услуг.

Отдельный момент состоит в том, что покупателю может быть не нужна какая-либо из услуг (стационарный телефон, кабельное телевидение и т. д.). В таком случае вам нужно будет не забыть самостоятельно расторгнуть договоры с этими поставщиками, иначе плата за услуги может и далее начисляться, но новый владелец ничего не будет должен, а должны будете именно вы.

12. Справки из психоневрологического и наркодиспансера

Это уже из разряда «экзотики», но все-таки бывают случаи, когда покупатель хочет на 100% перестраховаться от возможных судебных разбирательств в будущем и требует документального подтверждения дееспособности продавца.

В большинстве случаев для такого подтверждения достаточно водительского удостоверения. Если же вы не автовладелец, или покупатель все-таки требует справки, их можно оформить в соответствующих диспансерах, но на платной основе.

13. Справка из налоговой

Получение квартиры в дар или в качестве наследства требует уплаты соответствующего налога. Покупатели бывают разные и, возможно, именно «ваш» поинтересуется этим вопросом.

 

Итак, теперь вы знаете, какие документы нужны для продажи квартиры, если сделка проводится по наличному или безналичному расчету в полном объеме. Несколько другая процедура происходит, если покупатель не обладает достаточными средствами и желает приобрести вашу квартиру в ипотеку. Об этом мы расскажем в следующих публикациях.

Министр культуры Владимир Мединский сообщил о «заморозке» строительства некоторых объектов культурной жизни, которые планировалось начать в этом году. Причина решения – кризис.

Мединский назвал некоторые объекты, строительство которых точно будет остановлено. Это культурный центр в Калуге, кукольный театр в Архангельске, здание Национальной библиотеки Бурятии. Также в Мурманске не будут строить комплекс сооружений, планировавшихся к 100-летнему юбилею города. Это лишь некоторые объекты из кандидатов на «заморозку».

Владимир Мединский подчеркнул вынужденный характер таких мер и выразил свое негативное отношение к политике Минэкономразвития и Минфина. По его словам, в регионах жители ждут появления таких культурных объектов годами, и останавливать их строительство неправильно. Министр также сказал, что Минфин и Минэкономики таким образом перестраховываются, опасаясь худшего сценария.

Изменения планов никак не отразятся на реставрации Херсонеса. Севастополь и Крым, наоборот, получат дополнительное финансирование на реставрацию культурных объектов. Речь идет о сумме в 1.6 млрд. рублей.

Вдалимир Мединский добавил, что бюджет его министерства в целом сократился на 10%. Это отразится и на проведении различных фестивальных событий.

Правительство Москвы выдало разрешение о строительстве жилья прямо на транспортно-пересадочных узлах. Уже одобрено два проекта ТПУ с апартаментами и четыре с квартирами. Всего подобного жилья в столице планируется создать 387 тыс. кв. метров.

Фактически, согласно новым проектам, в транспортно-пересадочных узлах будет идти замена части коммерческих площадей на жилье. Отчасти такая мера связана, по мнению аналитиков недвижимости, со значительным падением востребованности коммерческих площадей в Москве вообще и в ТПУ в частности.

Рекордный уровень вакантности коммерческих площадей делает их слабо привлекательными для инвесторов, тогда как жилье в непосредственной близости от объектов транспортной и торговой инфраструктуры как раз может представлять большой интерес как для инвесторов, так и для конечных покупателей.

На сегодняшний день запланировано построить 279 тыс. кв. метров жилых площадей на территории ТПУ «Рассказовка», 40 тыс. кв. метров в ТПУ «Мичуринский проспект», 54.25 кв. метров в ТПУ «Озерная» и 14.2 кв. метров в ТПУ «Лефортово».

Во время проведения Восточного экономического форума компания West-Woods Bay Consulting Managment (ФРГ) и руководство Петропавловска-Камчатского подписали соглашение о строительство крупного спортивно-развлекательного комплекса.

Проект предполагает инвестиции от немецкой стороны в размере около 20 млрд. рублей. Об этом сообщила накануне пресс-служба правительства Камчатского края.

Руководитель пресс-службы Алена Стратонова также рассказала прессе, что предположительное место размещения комплекса – сопка Петровская. Там будут построены фуникулер, горнолыжные трассы, спортивные зоны, гольф-парк, гостиницы, и прочее.

Площадка, на которой будет создан спортивно-развлекательный комплекс пока не включена в состав территории опережающего развития «Камчатка», но работа в этом направлении, по словам Алены Стратоновой, уже ведется.

В июне Москва побила свой же рекорд количества продаваемых квартир в новостройках в массовом сегменте. Продажи выросли на фоне снижающихся цен…

По данным «Метриум Групп», в конце июня в Москве выставлено на продажу 15 135 единиц нового жилья в 45 комплексах. Таким образом, по результатам июня побит рекорд, поставленный в мае. Тогда продавалось на 50 квартир меньше. В целом, по результатам прошедших месяцев года, предложение удвоено по отношению к прошлому году: в июне прошлого года было всего 6.5 тыс. активных предложений жилья в московских новостройках в 29 жилых комплексах.

Специалисты «Метриум Групп» также говорят, что за прошедшие 6 месяцев количество выставленных на продажу квартир класса «комфорт» и «эконом» на рынке Москвы в первичном сегменте возросло на 8.4% — около 1.2 тыс. новых лотов. Однако, по мнению аналитиков, такая тенденция не свидетельствует о снижении продаж. Наоборот, как объясняют в пресс-релизе специалисты компании, такое жилье вполне неплохо продается, так что в самых востребованных ЖК уже распродана значительная часть квартир. Дальнейший рост предложения стал фактором массированного выхода на рынок новых ЖК и новых очередей в ранее анонсированных объектах.

В первом полугодии 2016-го Москва приняла девять новых жилищных проектов массового сегмента, подсчитали в «Метриум Групп». Продажи квартир в восьми из них начались зимой-весной. И июне в продажу поступили квартиры в жилом доме «Атмосфера» в ЮВАО на улице Совхозной. Это двухсекционный дом переменной этажности (14-16) с 224 квартирами.

Как уже говорилось, рост предложения доступного жилья в Москве происходит на фоне снижения цен, — сообщает агентство недвижимости Этажи. Средняя цена «квадрата» в жилье такого типа снизилась в течение последнего года на 11.5%. Теперь она составляет 142.2 тыс. рублей. В пересчете на последние полгода падение составило 3.9%. Самые внушительные темпы падения показывает запад столицы.

«Такие цены – на уровне 80-100 тыс. рублей за кв. метр в Москве можно было встретить год назад только в единичном порядке. Сейчас это уже если не обыденность, то и не редкость. Соответственно, сейчас появляется шанс приобрести жилье в самой Москве по ценам Подмосковья», — объясняет глава отдела управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова.

Падение цен отчасти было вызвано дисконтами, которыми в последнее время «увлеклись» многие застройщики, полагают специалисты. Сейчас квартиры со скидками предлагаются в половине новых жилищных проектов Москвы, делают выводы эксперты АН «Бест-Новострой».

«С приходом нового делового сезона этой осенью, девелоперы, вероятнее всего, будут баловать покупателей скидками не так часто», — прогнозирует глава совета директоров АН «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Общий объем всех работ, которые были выполнены в России по виду деятельности «Строительство» за 8 месяцев текущего года сократился на 8.1%. В денежном эквиваленте этот показатель составил 3.28 трлн. рублей. О вышеуказанной тенденции говорят официальные данные Росстата.

В сфере жилищного строительства ситуация, наоборот, несколько лучшая, чем в прошлом году. Так, предприятия и организации всех форм собственности за указанный период построили около 45 млн. кв. метров жилых площадей, что по сравнению с тем же периодом прошлого года на 9.2% больше.

На индивидуальное жилищное строительство пришлось 21.3 млн. кв. метров – это 47.3% от общего объема введенного жилья за указанный период.

Верховный суд РФ опубликовал разъяснение насчет порядка проведения процедуры оспаривания результатов определения стоимости недвижимости. Именно этим документом в дальнейшем будут руководствоваться суды.

В разъяснении говорится, что право подачи иска о пересмотре стоимости имеет не только текущий владелец, но и бывший, в том случае, если результаты оценки напрямую влияют на его права как налогоплательщика.

Оспорить результаты оценки предоставляется право также и долевым собственникам. При этом не обязательно учитывать мнение других владельцев.

Право оспорить стоимость касается даже случаев аренды муниципальной собственности, правда лишь в ограниченном ряде случаев, и они четко отражены в документе.

Аналогичные права имеют лица, которые наделены исключительными правами выкупа или аренды объекта, находящегося в собственности государства или муниципального образования, но только в том случае, если арендная ставка или выкупная стоимость определяются кадастровой стоимостью.

Разъяснения Верховного суда были подготовлены на фоне резко участившихся случаев судебных процессов между гражданами и Росреестром или другими государственными органами. После того как порядок расчета налога на недвижимость был изменен многие владельцы недвижимости потребовали пересмотреть ее кадастровую стоимость, от которой, собственно, и зависят напрямую размеры налоговых отчислений.

В ряде случаев кадастровая оценка действительно может не учитывать индивидуальные особенности объекта, а значит, действительно могут появиться объективные основания для ее пересмотра.

Фонд содействия реформам в сфере ЖКХ заявил о планах поощрения регионов, лидирующих по темпам расселения ветхого и аварийного жилья.

Как заявил Сергей Степашин, возглавляющий наблюдательный совет Фонда, в ходе декабрьского совещания совет принял решение стимулировать регионы, показавшие лучшие результаты выполнения программы расселения.

Регионы-передовики теперь будут получать дополнительное финансирование для реализации программы. Степашин данный ход охарактеризовал как отказ от политики «уравниловки».

Глава набсовета Фонда заострил внимание участников совещания на том, что проблема низкого качества многих домов, построенных специально для расселения ветхого жилого фонда, остается актуальной. По мнению Степашина, необходимо строить жилье по современным стандартам, строго следя за качеством и соблюдением всех норм и требований.

Отдельно Сергей Степашин коснулся вопроса энергоэффективности новых жилых зданий. Глава набсовета привел данные, согласно которым потери от низкой энергетической эффективности домов составляют около 300 млрд. рублей в год.